המדריך המלא לעסקאות קומבינציה ופינוי בינוי: עלויות, שלבים וטווחי מחירים
עולם הנדל"ן הישראלי מציע מגוון דרכים להשבחת נכסים, כאשר אחת השיטות הפופולריות והרווחיות ביותר עבור בעלי דירות וקרקעות היא עסקת קומבינציה. במדריך זה נבחן לעומק כמה עולה עסקת קומבינציה, מהם הגורמים המשפיעים על העלויות והרווחים, ומה בדיוק מקבלים הדיירים ובעלי הקרקע במהלך התהליך. נספק לכם טווח מחירים ברור ונתונים מדויקים שיעזרו לכם להבין את כדאיות העסקה ואת המנגנון הכלכלי שעומד מאחוריה.
מצד אחד, עבור בעלי הקרקע או הדירות הישנות, העסקה נתפסת לרוב כעסקה ללא עלות ישירה, כיוון שהקבלן או היזם נושאים ברוב המכריע של הוצאות התכנון, הבנייה והרישום. מצד שני, קיימות עלויות נלוות, היבטי מיסוי, ערבויות והוצאות תפעוליות שחשוב להכיר כדי לא להפתע במהלך הדרך. חברת סאל אור חברה לבניין, המומחית בייזום, תכנון ובנייה של פרויקטים למגורים ומסחר, מציגה בפניכם את המדריך המפורט לעסקאות קומבינציה ופינוי בינוי.
כיצד עובדת עסקת קומבינציה עם קבלן?
בבסיסה, עסקת קומבינציה עם קבלן היא עסקת חליפין בה בעל הקרקע מוכר חלק מהזכויות בנכס שלו לקבלן או ליזם. בתמורה, הקבלן מספק שירותי בנייה על יתרת הקרקע שנותרה בבעלות הדייר. בסיום הפרויקט, בעל הקרקע מקבל מספר דירות חדשות ומעוצבות בהתאם ליחס החלוקה שנקבע מראש, בעוד הקבלן מקבל את שאר הדירות למכירה בשוק החופשי.
יחס הקומבינציה המקובל בשוק נע בטווחים ברורים של 35% עד 55% לטובת בעלי הקרקע, בהתאם למיקום הגיאוגרפי, שווי הקרקע ועלויות הבנייה באותו אזור. ככל שהביקוש באזור גבוה יותר (למשל באזורי ביקוש במרכז הארץ), כך יחס הקומבינציה הנוטה לטובת בעלי הקרקע יהיה גבוה יותר.
מהן העלויות במסגרת עסקת קומבינציה פינוי בינוי?
כאשר אנחנו עוברים לעולם ההתחדשות העירונית, וליתר דיוק אל עסקת קומבינציה פינוי בינוי, המודל משתכלל. בפרויקטים אלו, הדיירים בבניין הישן מפנים את דירותיהם, הבניין נהרס ובמקומו נבנה מגדל מגורים חדיש ומודרני. הדיירים מקבלים מפרט עשיר הכולל ממ"ד, מרפסת שמש, חניה פרטית ומחסן.
למרות שהיזם נושא בעלויות הבנייה, ישנן עלויות עקיפות ומיסי נדל"ן שמשפיעים על כדאיות העסקה. להלן טווח המחירים והעלויות המרכזיות בפרויקט:
- שכר דירה חלופית במהלך הבנייה: היזם משלם לדיירים שכר דירה לאורך כל תקופת הפרויקט (בדרך כלל 24 עד 36 חודשים). טווח המחירים נע בין 4,500 ש"ח ל-9,000 ש"ח בחודש, בהתאם לאזור ולגודל הדירה המקורית.
- עלויות הובלה ומעבר: הובלת התכולה מהדירה הישנה לדירה השכורה וחזרה לדירה החדשה משולמת על ידי היזם, וערכה נע בין 3,000 ש"ח ל-6,500 ש"ח לכל כיוון.
- ייצוג משפטי ומפקח בנייה מטעם הדיירים: עלויות אלו ממומנות במלואן על ידי היזם כדי להבטיח את זכויות הדיירים. שכר טרחת עו"ד הדיירים נע בטווח של 15,000 ש"ח עד 35,000 ש"ח לדירה. שכר מפקח בנייה נע בטווח של 4,000 ש"ח עד 8,000 ש"ח בחודש לאורך תקופת הביצוע.
- מיסוי והיטלים: בעסקאות פינוי בינוי קיים פטור ממס שבח ומס רכישה לדיירים העומדים בתנאי החוק. עם זאת, בעסקת קומבינציה רגילה על קרקע, מס השבח עלול להגיע לטווח של 25% עד 47% מהשבח הריאלי, וזהו אלמנט קריטי שיש לתכנן בקפידה.
חשיבות הליווי הפיננסי והמקצועי
כדי שעסקה מורכבת כזו תצליח ללא עיכובים, ישנה חשיבות עליונה לזהות הקבלן והיזם המבצע. חברת סאל אור חברה לבניין מביאה עמה ניסיון של למעלה מ-30 שנה בתחום, כדור שלישי ליזמים בשליטת יצחק כלפון. החברה מקפידה על ליווי בנקאי סגור מתחילת הפרויקט ועד למסירת המפתח, מה שמבטיח הגנה פיננסית מוחלטת לדיירים באמצעות ערבויות חוק מכר וערבויות אוטונומיות לשכר דירה ומיסים.
מעבר ליכולת הפיננסית, החברה דוגלת בסטנדרטים הגבוהים ביותר של ביצוע, יעילות ועמידה קפדנית בלוחות הזמנים תוך שימוש במערכות בקרה חדשניות, המעניקות שקט נפשי וביטחון מלא לכל אורך הדרך.
לסיכום
עסקאות קומבינציה ופינוי בינוי הן הזדמנות יוצאת דופן לשדרוג איכות החיים והגדלת ההון האישי ללא השקעה כספית ישירה של הדיירים, בתנאי שהעסקה מנוהלת בצורה נכונה ומול גוף יציב ומנוסה. תכנון מס קפדני, בחירת יזם בעל גב כלכלי רחב וקבלת ערבויות מתאימות הם המפתח להצלחת התהליך ומניעת עיכובים ממושכים.
כותבת המאמר: רחל גבאי
